Todo lo que necesitas saber sobre la Compraventa de Inmuebles
Información clara, rigurosa y actualizada para que afronte su operación inmobiliaria con total seguridad jurídica. Desde la firma del contrato hasta la inscripción registral.
Solicitar asesoramiento personalizado📋 ¿Qué es una compraventa notarial?
La compraventa de un inmueble es el contrato por el que el vendedor se obliga a transmitir la propiedad al comprador, y este a pagar un precio cierto a cambio. En España, aunque la compraventa puede ser válida en documento privado, la escritura pública notarial es imprescindible para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y obtener plena protección jurídica frente a terceros.
La intervención del Notario no es un trámite burocrático: es un funcionario público que garantiza la legalidad del acto, asesora a ambas partes de forma imparcial, verifica identidad y capacidad, comprueba cargas registrales y da fe de que el consentimiento se ha prestado libremente y con plena información. Además, puede resolverle cualquier duda antes de la firma sin coste alguno.
El papel del Notario antes de la firma
Antes del otorgamiento, el Notario solicita de oficio la nota simple registral actualizada, comprueba el estado de cargas (hipotecas, embargos, servidumbres), verifica el IBI y la situación con la comunidad de propietarios, y se asegura de que el vendedor tiene plena legitimación para transmitir. Las partes pueden revisar el borrador de escritura con antelación.
🏠 Tipos de compraventa inmobiliaria
Identificar correctamente el tipo de operación es el primer paso para planificarla bien. Cada modalidad tiene sus propias implicaciones fiscales, documentales y procedimentales.
Con hipoteca
El comprador financia parte del precio mediante préstamo hipotecario. Compraventa e hipoteca se otorgan simultáneamente. Requiere acto informativo ante Notario con al menos 10 días de antelación.
Al contado
El comprador paga el precio íntegro con fondos propios. Proceso más ágil al no intervenir entidades bancarias. El Notario verifica el origen de los fondos conforme a la normativa anti-blanqueo.
Obra nueva
Adquisición directamente al promotor. Tributa por IVA (10%, o 4% en VPO) más AJD. Requiere Libro del Edificio, Certificado Final de Obra, Licencia de Primera Ocupación y Seguro Decenal.
Segunda mano
Transmisión entre particulares. Tributa por ITP. Requiere Certificado de Eficiencia Energética y certificado de la comunidad de propietarios al corriente de pago.
Precio aplazado
El precio se paga en plazos futuros. Puede pactarse condición resolutoria inscrita en el Registro como garantía del vendedor. Tiene implicaciones fiscales propias en IRPF.
Subrogación hipotecaria
El comprador asume la hipoteca existente del vendedor. Puede ser ventajosa si las condiciones de la hipoteca vigente superan a las del mercado actual.
Entre familiares
Está permitida pero sujeta a control: el precio debe ser real y de mercado. Hacienda puede valorar por el valor de referencia catastral si el precio escriturado es inferior.
Herencia / proindiviso
Cuando el inmueble pertenece a varios herederos o copropietarios, todos deben consentir la venta. Si alguno se niega, puede requerirse división judicial de la cosa común.
👥 Actores que intervienen
👤 Comprador
Adquiere la vivienda, paga el precio, los impuestos de transmisión y los gastos de inscripción registral.
👤 Vendedor
Transmite la propiedad y entrega toda la documentación obligatoria. Le corresponden la Plusvalía Municipal y la ganancia en IRPF.
⚖️ El Notario
Funcionario público que asesora imparcialmente a ambas partes, redacta la escritura y la autoriza. Usted tiene derecho a elegirlo libremente.
📋 Registro de la Propiedad
Califica e inscribe la escritura, otorgando protección jurídica plena al nuevo titular frente a terceros.
🏦 Entidad bancaria
Concede el préstamo hipotecario si lo hay. Con la Ley 5/2019 asume la mayoría de los gastos hipotecarios.
🧾 Gestoría
Liquida los impuestos y tramita la inscripción registral. Muy recomendable. Coste medio: 300-450 €.
🏢 Agencia inmobiliaria
Intermedia entre comprador y vendedor. Sus honorarios (3-6% + IVA) los suele abonar el vendedor.
📐 Tasador
Valora el inmueble a efectos hipotecarios. Lo elige el banco pero lo paga el comprador. Coste: 250-600 €.
📍 Proceso paso a paso
Desde el acuerdo inicial hasta la inscripción registral, una compraventa transcurre habitualmente por estas etapas:
Acuerdo entre las partes y contrato de arras
Se pacta el precio y las condiciones. Lo habitual es firmar arras penitenciales (art. 1454 Cc): si el comprador desiste pierde la señal; si desiste el vendedor, devuelve el doble. Consúltenos antes de firmar cualquier documento privado.
Solicitud y concesión de hipoteca (si procede)
El banco encarga la tasación y, tras aprobar el préstamo, remite la FEIN y la FIAE. El comprador debe acudir a la Notaría con al menos 10 días naturales de antelación para el acto de información precontractual obligatorio (Ley 5/2019).
Preparación de la escritura
El Notario solicita la nota simple registral actualizada, comprueba el IBI y el estado con la comunidad, y redacta el borrador de escritura. Las partes pueden revisarlo previamente con toda tranquilidad.
Firma de la escritura pública
Ambas partes (y el representante del banco si hay hipoteca) comparecen ante el Notario. Este lee la escritura íntegramente, resuelve dudas y, manifestado el consentimiento, todos firman. La escritura queda depositada en el protocolo notarial.
Pago de impuestos
El comprador dispone de 30 días hábiles para liquidar el ITP o IVA+AJD ante la Comunidad Autónoma. El vendedor liquida la Plusvalía Municipal en el mismo plazo. El pago es condición previa a la inscripción registral.
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Liquidados los impuestos, la escritura se presenta en el Registro. El Registrador califica y, si todo es conforme a derecho, inscribe la nueva titularidad. Desde ese momento la adquisición es oponible frente a terceros y el comprador goza de plena protección registral.
📁 Documentación necesaria
Documentación personal
- DNI / NIE original y en vigor
- Si casado en gananciales: DNI del cónyuge y consentimiento
- Si actúa por poder: escritura de poder original
- Si es persona jurídica: escritura de constitución, CIF y poderes del representante
- Certificado de la comunidad de propietarios al corriente de pago
- Último recibo del IBI pagado
- Extranjero no residente: NIE y representante fiscal en España
- DNI / NIE original y en vigor
- Estado civil y régimen económico matrimonial
- Si actúa por poder: escritura de poder original
- Si es persona jurídica: escritura de constitución, CIF y poderes
- Medios de pago: cheques bancarios o justificantes de transferencia
- Declaración de origen lícito de fondos si el pago supera umbrales de control
Documentación del inmueble
- Escritura de propiedad (título de adquisición)
- Referencia catastral del inmueble
- Nota simple registral (la solicita el Notario de oficio)
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio desde 2013)
- Cédula de habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación
- Estatutos de la comunidad de propietarios
- Certificado de deuda cero si hay hipoteca pagada
- Obra nueva: Libro del Edificio, Seguro Decenal, Licencia de Obra
- Inmueble alquilado: contrato y renuncia al tanteo/retracto
Si hay hipoteca del comprador
- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) — oferta vinculante
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE)
- Proyecto de escritura de préstamo hipotecario para revisión previa
- Tasación del inmueble por entidad homologada
- Acto de información precontractual ante el Notario (mínimo 10 días antes de la firma)
💶 Costes e impuestos: el desglose completo
Más allá del precio del inmueble existen impuestos, honorarios y gastos registrales que deben preverse con antelación. Como regla general, el comprador debe contar con un 10-15% adicional sobre el precio de compra para cubrir todos los gastos.
Gastos del comprador
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo | Notas |
|---|---|---|---|
| ITP — Transmisiones Patrimoniales Solo segunda mano | Comprador | 6%–10% | Base: el mayor valor entre precio escriturado y valor de referencia catastral. Madrid: 6%. |
| IVA Solo obra nueva | Comprador | 10% (4% VPO) | IVA general del 10% para vivienda libre nueva. 4% para Vivienda de Protección Oficial. Locales: 21%. |
| AJD — Actos Jurídicos Documentados Acompaña al IVA en obra nueva | Comprador | 0,75%–1,5% | Varía por CCAA. Madrid: 0,75% (hab. habitual) o 1,5% tipo general. |
| Honorarios notariales Arancel fijado por el Estado | Comprador* | 600 €–2.500 € | Escala arancelaria (RD 1426/1989). Para una vivienda de 200.000 €: aprox. 900 €. |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 300 €–1.000 € | Aranceles registrales reglamentarios. Aproximadamente la mitad del coste notarial. |
| Gestoría Si hay hipoteca, la paga el banco | Comprador | 300 €–450 € | Tramitación de impuestos e inscripción registral. |
| Tasación Solo si hay hipoteca | Comprador | 250 €–600 € | La realiza sociedad de tasación homologada elegida por el banco. |
| Total estimado para el comprador | 10%–15% adicional sobre el precio de compra | ||
Gastos del vendedor
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo | Notas |
|---|---|---|---|
| Plusvalía Municipal (IIVTNU) | Vendedor | Variable | Desde 2021 hay dos métodos (objetivo y real); se aplica el más favorable. No tributa si no hay incremento real del valor del terreno. |
| IRPF — Ganancia patrimonial | Vendedor | 19%–28% | Diferencia entre precio de venta y coste de adquisición. Exención por reinversión en vivienda habitual o para mayores de 65 años. |
| Cancelación registral de hipoteca Si existe hipoteca pagada no cancelada | Vendedor | 200 €–800 € | Escritura notarial de cancelación más arancel registral. Debe hacerse antes de la transmisión. |
| Retención IRPF no residentes | Comprador (a cuenta del vendedor) | 3% del precio | Si el vendedor es no residente en España, el comprador retiene el 3% e ingresa en Hacienda (modelo 211). |
| Comisión de agencia inmobiliaria | Vendedor (generalmente) | 3%–6% + IVA | Negociable. Debe recogerse en el contrato de intermediación firmado con la agencia. |
🧮 Calculadora orientativa de costes
Estime los costes aproximados de su compraventa. Los importes son orientativos; consúltenos para un cálculo exacto y personalizado.
⚠️ Estimación orientativa. Los aranceles varían según variables adicionales. Consúltenos para un presupuesto exacto.
💡 El valor de referencia del Catastro como base imponible mínima
Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia catastral es la base mínima del ITP y del ISD. Si el precio pactado es inferior a ese valor, Hacienda liquidará el impuesto sobre el valor de referencia catastral. Puede consultarlo gratuitamente en sedecatastro.gob.es antes de negociar el precio de compra.
Tipos de ITP por Comunidad Autónoma (2025–2026)
| Comunidad Autónoma | ITP general | Comunidad Autónoma | ITP general |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | Extremadura | 8% |
| Aragón | 8% | Galicia | 10% |
| Asturias | 8% | La Rioja | 7% |
| Baleares | 8%–10% | Madrid ★ | 6% |
| Canarias | 6,5% | Murcia | 8% |
| Cantabria | 10% | Navarra | 6% |
| Castilla-La Mancha | 8% | País Vasco | 4%–7% |
| Castilla y León | 8% | Valencia | 10% |
| Cataluña | 10% | ★ CCAA de la Notaría de Miraflores | |
Fuente: normativa autonómica vigente 2025-2026. Existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas y otros colectivos según cada CCAA. Verifique siempre con su notario.
🏦 Compraventa con hipoteca: particularidades clave
El acto de información precontractual (obligatorio por ley)
Desde la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el prestatario debe acudir a la Notaría con un mínimo de 10 días naturales de antelación a la firma. En ese acto el Notario informa de forma imparcial sobre el préstamo, responde preguntas sin presencia del banco y el prestatario realiza un test de comprensión que queda recogido en un acta. Este trámite es completamente gratuito para el prestatario; los gastos los asume la entidad bancaria.
Distribución de gastos desde la Ley 5/2019
| Gasto | Lo paga |
|---|---|
| AJD de la escritura de hipoteca | El banco |
| Notaría (escritura de hipoteca) | El banco |
| Registro de la Propiedad (inscripción hipoteca) | El banco |
| Gestoría de la hipoteca | El banco |
| Tasación del inmueble | El cliente |
| Copia notarial de la escritura (si la solicita el cliente) | El cliente |
Cláusulas a revisar con especial atención
Tipo de interés
Fijo, variable (referenciado al Euríbor) o mixto. Compare siempre la TAE, no solo el TIN, para comparar correctamente las ofertas de distintas entidades.
Comisiones
Apertura, amortización anticipada parcial o total, subrogación. Desde 2019 están limitadas o eliminadas en préstamos a tipo variable.
Cláusula suelo
Prohibida en préstamos a tipo variable salvo cumplimiento de estrictos requisitos de transparencia. Si le proponen una, consúltenos antes de firmar.
Vencimiento anticipado
La ley limita cuándo el banco puede declarar vencido el préstamo: mínimo 12 cuotas impagadas o el 3% del capital en la primera mitad del plazo.
🔍 Aspectos clave y cautelas importantes
Comprobaciones indispensables antes de comprometerse
- Solicite nota simple registral actualizada: titularidad real, cargas, hipotecas y embargos existentes
- Verifique que el vendedor tiene plena capacidad para disponer del bien (no hay tutela, concurso ni restricciones judiciales)
- Compruebe el IBI: al corriente de pago y que la referencia catastral coincide con el inmueble que compra
- Pida el certificado de la comunidad de propietarios acreditando que no hay deudas pendientes
- Verifique la situación urbanística: suelo urbano consolidado, sin expedientes sancionadores, superficies coincidentes entre registro y catastro
- Consulte el valor de referencia catastral antes de negociar el precio de compra
- Compruebe que el Certificado de Eficiencia Energética está en vigor y es auténtico
Inmuebles en arrendamiento
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto salvo renuncia expresa. El contrato de arrendamiento puede subsistir durante años pese a la venta.
Vivienda habitual del cónyuge
En gananciales, ambos cónyuges deben consentir la venta aunque el bien figure solo a nombre de uno. El cónyuge no titular debe comparecer ante el Notario.
Menores o capacidad modificada
Si alguna parte actúa en nombre de un menor o persona con capacidad modificada judicialmente, generalmente se requiere autorización judicial previa a la venta.
Zonas con derecho preferente
Algunos municipios tienen derechos de tanteo y retracto en zonas protegidas, patrimonio histórico o suelo rural. Verifique antes de comprometerse.
🤝 Consúltenos antes de firmar cualquier documento
La Notaría de Miraflores está a su disposición para resolver cualquier duda antes de que suscriba ningún contrato privado. Una consulta previa puede evitarle problemas muy costosos. El Notario asesora también en la fase precontractual, no solo el día de la firma.
❓ Preguntas frecuentes
Sí, absolutamente. Tiene usted pleno derecho a elegir el Notario de su confianza, tanto para la compraventa como para la hipoteca. El banco no puede imponerle una notaría determinada. La ley ampara al consumidor (Reglamento Notarial y Ley 5/2019).
Arras penitenciales (art. 1454 CC): si el comprador desiste pierde la señal; si desiste el vendedor devuelve el doble. Ninguna parte puede ser obligada a cumplir, solo se penaliza el desistimiento. Son las más habituales.
Arras confirmatorias: son un anticipo del precio. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con daños y perjuicios. No permiten el desistimiento indemnizado.
El plazo general es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, ante la Consejería de Hacienda de la CCAA donde se ubique el inmueble. Transcurrido ese plazo se generan recargos e intereses de demora. Si contrata una gestoría, ella tramitará esto en tiempo y forma.
No necesariamente. Desde la reforma del RDL 26/2021, no hay plusvalía si no ha habido incremento real del valor del terreno. El contribuyente puede elegir entre el método objetivo (coeficientes municipales) y el método real. Si ambos dan cero o pérdida, no hay obligación de tributar.
Existe exención por reinversión: si la ganancia se reinvierte totalmente en otra vivienda habitual en los 2 años siguientes (o anteriores), queda exenta de IRPF. Si la reinversión es parcial, la exención es proporcional. Los mayores de 65 años están exentos totalmente sin necesidad de reinvertir.
La vivienda responde de los impagos del IBI (año en curso y los 3 anteriores) y de la comunidad de propietarios. Por eso en la Notaría exigimos los certificados correspondientes. Si hay deudas, se retiene parte del precio para cancelarlas en el acto, garantizando que el comprador recibe la propiedad libre de cargas.
Sí. Lo habitual es que en el momento de la firma el comprador (o su banco) entregue al banco del vendedor la cantidad pendiente de hipoteca. El banco del vendedor emite la carta de pago y se otorga simultáneamente la escritura de cancelación. Todo queda coordinado en un único acto notarial.
Sí. Puede otorgar previamente un poder notarial a favor de otra persona de confianza para que actúe en su nombre. El poder debe ser específico para el acto concreto (inmueble determinado, precio y condiciones pactadas). Consúltenos con antelación para que el contenido del poder sea el adecuado y no haya ningún impedimento el día de la firma.
¿Listo para dar el paso?
Si ya tiene su vivienda o comprador, contacte con nuestra notaría. Revisaremos su caso sin compromiso y le elaboraremos un presupuesto transparente y detallado.
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📍 C/ Santa María, nº 12 — 28792 Miraflores de la Sierra, Madrid
Lunes a viernes de 9:00 a 15:00 h · Jueves tarde de 16:00 a 19:00 h
ℹ️ Información de carácter divulgativo. El contenido de esta página tiene finalidad exclusivamente informativa y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni notarial individualizado. La normativa tributaria y registral puede variar según la Comunidad Autónoma, el municipio y las circunstancias concretas de cada operación. Consúltenos antes de tomar cualquier decisión: le ofrecemos asesoramiento personalizado y gratuito en la Notaría de Miraflores de la Sierra.